El Banco Hipotecario Otorgó 200 Créditos de la Línea del ANSES
Septiembre 3rd, 2009 by adminLa línea de créditos, lanzada el 26 de mayo y financiada por el ANSES, generó una enorme expectativa que provocó que, al 5 de agosto, el Hipotecario haya superado el millón de consultas en la web. Para conocer cuál es la realidad actual de la operatoria, Reporte Inmobiliario entrevistó al gerente de Relaciones Institucionales del Banco Hipotecario.
La posibilidad de contar con crédito hipotecario como palanca para posibilitar la compra de la vivienda a los sectores de clase media es una de las deudas que tiene nuestro país en materia habitacional. En el mes de mayo pasado se anunció la utilización de fondos del ANSES para aplicarlos a una nueva línea de créditos a través del Banco Hipotecario para primera vivienda. ¿Cuál es la situación actual de la operatoria a poco más de dos meses de su lanzamiento? A esta y a otras inquietudes respondió Javier Varani, Gerente de Relaciones Institucionales del Banco Hipotecario, en una entrevista a Reporte Inmobiliario.
R.I.: ¿Cuáles son los principales destinos de la línea de créditos que lanzaron a fines de mayo?
J. V. : Esta línea tiene cuatro destinos principales: construcción, ampliación o terminación, adquisición de vivienda nueva y adquisición de usada. Cada uno de ellos tiene una suma altamente competitiva en relación a cómo está el mercado hipotecario en nuestro país, en pesos, a tasa fija y de largo plazo. El Banco Hipotecario ha vuelto a ofrecer al mercado argentino líneas de crédito hipotecario como no ocurría desde hace un tiempo.
R. I. :¿Cuáles son los beneficios o principales atractivos de esta línea?
J. V. : En principio, ampliamos el umbral de la relación cuota – ingreso, que llega al 40%. Habitualmente esta relación es de un 25 ó 30% (porcentaje de financiación respecto del sueldo que toman). Y redujimos el umbral de ingreso neto mínimo para poder calificar, que es de $2.000. Hay que tener en cuenta que pueden sumarse los ingresos de los cónyuges o convivientes. Esas dos condiciones la convierten en una línea inédita en la Argentina. Además, en el destino construcción financiamos hasta el 100% que, además, se empieza a pagar entre los 9 y 12 meses después de recibir el primer desembolso.
R. I. : Pero si gano $2.000 tengo un tope que, en el caso de construcción, es de $68.500. Para que me den los $300.000 tengo que superar los $11.000 o $12.000 de sueldo.
J. V. : Por supuesto. Porque el monto prestable está en relación al ingreso neto del solicitante. Es decir: a mayor ingreso neto, mayor monto prestable.
R. I. : ¿Los fondos de esta línea provienen del ANSES?
J. V. : El fondeo proviene de la Administración Nacional de Seguridad Social y en estas condiciones especiales. Tenemos una escala que, según el ingreso declarado, permite obtener hasta un tope máximo de $300.000.
R. I. : ¿A quiénes está dirigida esta línea?
J. V. : En esta línea de créditos tenemos un límite importante para los sectores altos. Porque apuntamos a los sectores medios, bien medios. Es decir, que no puede utilizarse para construcciones o viviendas que excedan los 120 m2. Además, sólo puede ser para vivienda única.
R. I. : ¿Desde que lanzaron esta línea en mayo, cuántas consultas recibieron?
J. V. : Hay tres grandes vías de ingreso de las consultas: un 0-800, una red de 50 puntos de contacto (44 sucursales en todo el país y 6 oficinas comerciales) y nuestra página web, que fue el canal más elegido para la consulta. El miércoles 29 de julio llegamos al millón de usuarios únicos en la web. Quiere decir que una persona que ingresó a la página, fue al link de crédito hipotecario e ingresó en el calculador de cuota (en la web del banco se puede conocer la cantidad de dinero que el banco le otorga en relación al ingreso o al revés: en función del dinero que necesita el calculador indica los ingresos que necesita declarar y también permite conocer el monto de la cuota a pagar). Hemos llegado a las 100.000 personas que visitaron personalmente las sucursales y oficinas.
R. I. : De ese millón de consultas, ¿Cuántos son los créditos otorgados y cuántos los tramites ingresados con posibilidad de otorgarse?
J. V. : Hasta el 4 de agosto teníamos 200 escrituras (es decir, créditos otorgados). En apenas dos meses y cuando el promedio de originación de un crédito hipotecario es de 90 días, nosotros ya tenemos 200 créditos desembolsados. Luego, tenemos 3.300 carpetas en trámite. Se trata de personas que, después de consultar, trajeron su documentación personal y la del inmueble a comprar o el terreno a construir. Además, tenemos 17.000 precalificados, que son aquellos que trajeron la documentación que respalda su situación personal, pero les falta la información sobre el inmueble (porque todavía no saben qué comprar o qué construir). Pero nosotros ya sabemos que esas personas son sujetos de créditos y que pueden obtenerlo.
R. I. : ¿Cuál fue el principal destino de los créditos otorgados?
J. V. : En el interior de país, sacando Capital y Gran Buenos Aires, el 70% de los créditos que dimos y de las carpetas precalificadas tienen como destino la construcción. Porque es el más atractivo de todos, tiene una tasa nominal del 10%, mientras que el destino compra de vivienda nueva tiene una tasa de 13,95% y para vivienda usada es el 15,95%…
R. I. : Que se va casi a un 20%
J. V. : Sí, el costo financiero total es 20%. Serían 14, 18 y 20 %.
R. I. : ¿Y por qué ustedes hacen esa diferenciación en las tasas?
J. V. : No, no la hacemos nosotros. Forma parte del convenio. ANSES destina sus fondos a aquellas acciones que generen actividad económica. De algún modo, esto vuelve también a través de aportes al propio organismo. Entonces esta línea hipotecaria privilegia aquel destino que genera una mayor actividad económica. Por eso el préstamo de la construcción es sumamente atractivo. Tiene las condiciones de tasa y de plazo anteriores a esta última recesión.
R. I. : ¿Y de estos 200 otorgados, también la mayoría es para la construcción?
J. V. : Si tomamos el total de créditos otorgados y carpetas aprobadas en todo el país, diría que es un 55% construcción y un 45% compra.
R. I. : A su vez, este 45% de compra, ¿Cómo se divide entre nuevo y usado?
J. V. : Casi mitad y mitad.
R. I. : ¿Puede ocurrir que un precalificado después no obtenga el crédito?
J. V. : Esto es muy importante y me permito un segundito de docencia sobre qué significa adquirir un crédito hipotecario. De todos los productos bancarios, es el que más demora en adquirirse. No por el banco, sino por el propio cliente. Uno podría decir: “qué notable… hubo un millón de consultas y sólo 200 escrituras”. El tema es que no todos los que consultaron, después trajeron su información personal. A su vez, esos precalificados tienen que buscar su inmueble o presentar su proyecto constructivo. Está estudiado que la persona entre que consulta y luego viene a la sucursal a buscar la solicitud, demora entre dos y tres meses.
R. I. : ¿Cuál es el tope de créditos que el banco piensa otorgar, en pesos o en créditos?
J. V. : Nosotros tenemos, de acuerdo al convenio establecido con ANSES, u$s 1.500 millones de dólares que se aplican a esta línea de créditos. Y si tomamos como base que un préstamo promedio es de $150.000 en esta línea, que es lo que se viene dando, serían 40.000 préstamos en todo el convenio. De acá a fin de año están comprometidos u$s 300 millones, es decir, la quinta parte de este plan. Por lo tanto, estaríamos originando 8.000 créditos hipotecarios.
Milagros Martinez para Reporte Inmobiliario
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, viernes 7 de agosto de 2009
Fuente: Reporte Inmobiliario (www.reporteinmobiliario.com)
Las Viviendas Como Bienes Durables – Desarrollos Inmobiliarios – Construcción Llave en Mano
Agosto 6th, 2009 by adminEl mercado está integrado por transacciones de unidades nuevas y usadas. Estas últimas son las que lo lideran, pues son la enorme mayoría y, virtualmente, en casi cualquier mercado, representan el grueso de las operaciones (salvo en entornos especiales nuevos, como las zonas de expansión de los barrios privados)
Este liderazgo de las unidades usadas en el mercado está vinculado al hecho de que en toda vivienda construida viven sucesivos habitantes desde que se construye hasta que debe ser demolida por obsolescencia. De manera que, cuando alguien adquiere una unidad, la compra a otro que antes la habitó y que, en general, no la edificó. Es decir, está vinculado a una característica de las viviendas en tanto bienes: por definición, son activos de larga vida útil, es decir, bienes durables. Por ello es que no necesariamente hay que hacer una unidad nueva cada vez que se genera un nuevo matrimonio, por ejemplo. En consecuencia, se puede producir un reacomodamiento dentro del stock existente.
La cantidad de residentes sucesivos en una vivienda varía según la flexibilidad de la propiedad. Hay casos casi extremos, como las pequeñas unidades que se hacen para segmentos de la sociedad muy específicos y con necesidades habitacionales muy concretas, como pueden ser los estudiantes que viven en las zonas cercanas a las universidades. Es estos casos, alguien compra esa vivienda y envía a su hijo universitario a habitarla por algunos años. Luego pueden venir los hermanos menores a repetir el proceso, y en general luego se vende para que otra familia siga la misma tradición. Si consideramos que la unidad puede tener entre 50 y 70 años de vida útil, se puede trasferir la propiedad decenas de veces a lo largo de ese período.
En casas más grandes, unifamiliares, con posibilidades de ampliación o crecimiento, se puede encontrar el otro extremo: quizá una familia pueda vivir allí 20 o 30 años, de manera que a lo largo de toda su vida útil pasen no más de dos o tres usuarios. Normalmente los departamentos urbanos presentan situaciones intermedias. Por ejemplo, una persona se compra una unidad estándar de dos dormitorios cuando se casa. Luego vienen los hijos. Con el primero todo está bien, con el segundo quizás también, pero si llega un tercero, sin duda, desencadena una mudanza.
En síntesis, es una realidad concreta que cada vez que alguien necesite mudarse, va a encontrar mayor oferta entre las unidades usadas que dejaron de ser útiles para sus usuarios que entre las viviendas a estrenar. Por supuesto, esto en muchos momentos no es directamente proporcional al tamaño de los avisos que en los diarios encontramos. En determinados contextos, en los cuales la construcción se encuentra en etapas expansivas y de crecimiento, este último se ve acompañado por importantes campañas publicitarias de gran presencia pública. Esto a veces nos puede confundir y hacernos pensar que los emprendimientos nuevos representan el grueso de la actividad. Pero no es así.
En terimnos estrictamente cuantitativos, el porcentaje de transacciones de compraventa de unidades nuevas en general no supera el 10 o 20% del total. Una diferencia que si es relevante entre ambos mercados es el nivel de concentración de la actividad. Entre los nuevos puede encontrarse una mayor participación de mercado de los “grandes jugadores”, y ello se ve mas pronunciado aún entre las grandes inmobiliarias, que a veces concentran buena parte de la actividad.
Fuente:
Desarrollos inmobiliarios exitosos “Cómo detectar oportunidades, estructurar proyectos y financiar negocios”
Autores: Damián Tabakman; Federico Colombo; Daniel Rudolph
Páginas: 288
1 a ed. – Buenos Aires BRE – Bienes Raíces Ediciones, 2006.
Piso 3 Oficina 1 – ( C1107AAP )
Puerto Madero – Dock 5
Bs.As. – Argentina
Tel. 54 11 5-235-3909
Fax. 54 11 5-199-0691
info@amburi.com
¿Por Qué Sube en el Mundo el Precio de los Inmuebles?
Julio 29th, 2009 by admin¿Por qué sube en el mundo el precio de los inmuebles?
El aumento de los valores de los inmuebles es un fenómeno global, de los últimos años que no deja de sorprender a inversores, analistas y al público en general. En la Argentina nos resultó llamativo el rebote de valores de los departamentos ubicados en las mejores zonas de Buenos Aires después de la profunda crisis que vivimos a partir del 2001. De hecho, al poco tiempo de ver los saqueos a los supermercados de Gran Buenos Aires, el desfile de presidentes, la brutal caída del PBI, la devaluación, la pasificación asimétrica y la desocupación record, hoy tenemos precios equivalentes a los de los noventa. E incluso, en ciertos segmentos, valores superiores.
Los analistas locales ensayan diversas teorías para explicar el fenómeno: la desconfianza en los bancos internacionales más prestigiosos del mundo –que aquí no honraron sus depósitos- hizo que los ahorros de la gente ya no volvieran a las entidades financieras.
Luego, la caída de las tasas internacionales y la falta de otras opciones de inversión seguras y rentables, después de experiencias desalentadoras como la burbuja de Internet y los bonos “basura”, hicieron que privilegiáramos inversiones más seguras, como el ladrillo.
Ello aumento la demanda y en consecuencia los precios.
Pero lo cierto es que, si ampliamos la perspectiva de análisis, rápidamente detectamos que el fenómeno es global, independientemente de las cuestiones coyunturales propias de estas tierras que acabamos de mencionar. En verdad, los valores de los inmuebles se han incrementado a ritmos increíbles en los últimos cinco años tanto en Europa como en los Estados Unidos. En promedio, se puede hablar de aumentos del 100% en el último lustro, y ya se teme que estemos frente a una burbuja de alcance global.
Las explicaciones allí son otras, aunque también van de la mano de un entorno de tasas de interés bajas, que generan un fuerte aliciente al endeudamiento para adquirir propiedades, tanto para aquellos que verdaderamente las necesitan como para quienes las compran como opción de inversión frente a la incertidumbre que generan las alternativas mas inseguras. Así, la demanda crece y en consecuencia los precios también.
Fuente:
Desarrollos inmobiliarios exitosos “Cómo detectar oportunidades, estructurar proyectos y financiar negocios”
Autores: Damián Tabakman; Federico Colombo; Daniel Rudolph
Páginas: 288
1 a ed. – Buenos Aires BRE – Bienes Raíces Ediciones, 2006.
Av. Alicia Moreau de Justo 740
Piso 3 Oficina 1 – ( C1107AAP )
Puerto Madero – Dock 5
Bs.As. – Argentina
Tel. 54 11 5-235-3909
Fax. 54 11 5-199-0691
info@amburi.com
Departamentos: Caen Las Ventas, Pero No Los Precios, Por Pablo Novillo
Julio 22nd, 2009 by adminEL MERCADO PORTEÑO ANTE LA CRISIS
Departamentos: caen las ventas, pero no los precios
En Capital, subieron hasta un 24% en 2008
Por:Pablo Novillo
En Estados Unidos, epicentro de la crisis económica mundial, los valores de los inmuebles se desplomaron un 20% en el último trimestre de 2008. En Buenos Aires, todo lo contrario: pese a que muy poca gente está comprando departamentos, los precios aumentaron el año pasado entre un 9% y un 24% en los barrios más cotizados.El dato surge de un relevamiento que realiza todos los años la consultora Reporte Inmobiliario. En la mayoría de los barrios el aumento fue incluso mayor que el de 2007. La zona central de Caballito, por ejemplo, tuvo un salto del 17%, y ya se están pidiendo casi 1.800 dólares por metro cuadrado en los departamentos a estrenar. Y por ejemplo, en Villa Urquiza se piden 1.479 y en Almagro 1.730.
El panorama general muestra números en baja. El año pasado se pidieron en la Ciudad permisos de obra por 20% menos de m2 que el año anterior (un retroceso de 628.943 m2). Algunos barrios tuvieron caídas estrepitosas: en Villa Urquiza la cantidad de m2 pedido bajó un 46,36%, en Recoleta el 46,8% y en Belgrano el 41,3%.
El parate también es evidente en la cantidad de escrituras de compraventa: en el último trimestre del año pasado hubo un 11,8% menos que en igual período de 2007 (3.182 operaciones menos).
Ahora, si la actividad está en caída, ¿por qué no bajan los precios? Para Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, “hoy hay un desencuentro entre la oferta y la demanda. Los posibles compradores sienten que los valores están en un techo y esperan que bajen, pero los propietarios no tienen necesidad de bajarlos porque compraron o construyeron las viviendas con capital propio y no están apurados por vender. A esto se le suma que como la mayoría de la población hoy no puede comprar, cada vez se hace más atractivo para los dueños poner sus departamentos en alquiler”.
Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, coincide: “Muchos dueños prefieren alquilar o sacar de la venta sus propiedades, en parte porque, aún si vendieran, no encuentran una inversión más segura que el ladrillo para poner su dinero”.
Pero, ¿cuánto tiempo más puede durar esta situación? Para Walenten, “si un comprador encuentra un vendedor necesitado tal vez pueda conseguir una rebaja de un 10%. Pero si los dueños no tienen necesidad, permanecerán así largamente. Por eso en los últimos 180 días casi no hubo variaciones en los precios. Y salvo que se concreten los rumores de que el Gobierno podría facilitar líneas de crédito, o que el blanqueo de capitales vuelque mucho dinero a la construcción o la compra de unidades a estrenar, tampoco creo que la demanda pueda crecer”.
En tanto, Cristian Frers, director de la firma L.J. Ramos, agregó: “Las propiedades tasadas antes de la crisis posiblemente deban reacomodarse. Pero las cotizadas después se mantendrán estables”.
También habrá que ver qué pasa con el dólar: si el peso se siguiera devaluando, y, pese a la posible inflación, los agroexportadores, entre otros, mejoraran sus ingresos, podrían volcarlos al mercado inmobiliario como hicieron en los últimos años. Claro que esto, en principio, volvería a empujar los precios hacia arriba.
Fuente: Diario Clarín, Marzo 2009, 19 de Marzo – www.clarin.com
Piso 3 Oficina 1 – ( C1107AAP )
Puerto Madero – Dock 5
Bs.As. – Argentina
Tel. 54 11 5-235-3909
Fax. 54 11 5-199-0691
info@amburi.com
Dónde Invertir en Propiedades con 50.000 Dólares, Por Sofía Wachler
Julio 20th, 2009 by adminLa crisis de 2001 posiciono como nunca antes a los inmuebles como refugio de valor en la argentina y los convirtió en unidades de inversión tangibles, seguras y rentables.
En el contexto actual, el inversor ha cambiado, es diferente, mucho más conservador y cauto que entre 2003 y 2007, cuando la especulación motorizo el crecimiento de la actividad.
Esto modifico no solo la escala de la unidad de inversión, sino que, ahora, las búsquedas son mucho mas acotadas respecto a locacion, producto e innovación en la estructuración del negocio.
Pese a que se especulo fuertemente desde Octubre del año pasado, con la baja de precios de las propiedades en proporciones significativas los valores se acomodaron, pero no bajaron a los niveles de 2001, cuando el mínimo para una unidad en buenas ubicaciones de la ciudad de Buenos Aires rondaba los 50.000 dólares. Hoy en día, el piso se ubica en los 70.000.
No obstante ello, existen posibilidades reales por valores de hasta 50.000 dólares para inversores individuales, básicamente para la adquisición de cocheras, compra de lotes en nuevos barrios suburbanos y departamentos nuevos y usados de uno o dos ambientes en áreas periféricas o en el interior del país.
El Garaje.
Desde 2004 hasta la fecha, desaparecieron más de 750 estacionamientos y garajes en la ciudad de Buenos Aires, por la gran demanda existente de terrenos que se vendieron a valores muy altos, destinados a la construcción de edificios de departamentos, sobre todo en zonas Premium.
En este contexto, las cocheras pasaron a ser un bien escaso y muy requerido por el constante crecimiento del parque automotor. “Con 50.000 dólares, por ejemplo, se pueden adquirir dos o cinco cocheras, cuyos valores oscilan entre los 10.000 o 25.000, para atomizar el riesgo de la inversión. Inclusive si se necesita contar con parte de ese dinero, se puede vender una o dos solamente”, resalta Gervasio Ruiz de Gopegui, gerente de Newfido.
A su vez, añadió que “como es un mercado con demanda creciente, es muy bajo el riesgo en el cobro de alquileres, tiene una escasísima morosidad, la rápida opción de cambiar al inquilino y tenerla siempre ocupada”.
Las chocheras se revalorizan tanto, precisamente, que en la actualidad, en promedio, representan aproximadamente el equivalente a un tercio de un departamento de entre 40 o 50 metros cuadrados, en un barrio de clase media. Sus precios subieron más que los departamentos. En Belgrano aumentaron mas del 30%, en el Abasto casi un 40% y un 25% promedio, dependiendo de su localización, escasez y demanda en la zona.
Puerto Madero con un valor de alrededor de 25.000 dólares, en la zona de Palermo Soho y Belgrano cotizan en torno a los 20.000 y en el abasto entre 12.000 y 15.000 dólares, en promedio. En barrios periféricos y de menor densidad de población, los valores son más bajos, alrededor de 10.000 dólares o levemente inferiores.
Asimismo, el precio promedio de los alquileres de las cocheras se ubica dentro del rango de los 500 pesos por mes dependiendo de la localización, una rentabilidad muy superior a la de los alquileres de departamentos que se ubican actualmente alrededor del 5 o 6% anual en dólares.
Desde mediados de 2008 en que comenzó la crisis financiera internacional, empezó a descender la tasa histórica que generaba el alquiler de inmuebles usados entre un 6 y 7% anual. Pero, este descenso o caída de la rentabilidad no se verifica en las cocheras.
Unidades Pequeñas.
Otra opción para una inversión de 50.000 dólares es la adquisición de monoambientes usados en barrios de clase media como Almagro o en las zonas oeste y sur del Gran Buenos aires. “En el centro de Lanus, por ejemplo, pueden conseguirse unidades pequeñas de uno o dos ambientes que, en términos generales, no superen los 40 metros cuadrados, por ese valor. Es una buena opción como resguardo de valor y con la posibilidad de contar con una renta de 1.000 pesos mensures” asegura Gopegui.
También, “hay oportunidades en ciudades como Córdoba inclusive en el barrio Nueva Córdoba, de gran crecimiento en los últimos años, elegido por estudiantes, en su gran mayoría, en el que actualmente se pueden comprar departamentos desde el pozo previendo una importante revalorización cuando estén finalizados”, añadió. Hay muchas oportunidades en departamentos de uno o dos ambientes chicos usados en zonas como Barracas, Parque de los Patricios, Balvanera, solo es “cuestión de buscar y recorrer mucho, verificar estado de conservación y expensas.
Además, con la carencia de créditos hipotecarios el mercado de alquileres esta muy vigente y se sigue alquilando a buen ritmo, en toda la Capital”, señala el especialista.
Esta alternativa se orienta no solo al inversor de largo plazo que apunta a la apreciación futura de la tierra también es una opción para familias recién constituidas o con niños pequeños como punto de partida para la construcción de su vivienda para uso propio.
Por la reacción riesgo-beneficio, este tipo de negocio es apropiado para el inversor individual que busca un rendimiento mayor al de la renta, tomando en cuenta que, a largo plazo, es menos liquido y que se consolida cuando el barrio privado esta finalizado.
Mientras en 2007 la gente buscaba comprar casa en lugar de lotes, en 2008 por efectos de la crisis, sucedió lo contrario: el sondeo se empezó a orientar hacia la adquisición de terrenos, con la premisa básica del resguardo de los ahorros. Esta situación movilizo el mercado suburbano.
Los proyectos en preventa fueron, en muchos casos, el blanco al que apuntaron los inversores, pero el año pasado, el usuario final del lote, el propietario, dejo su lugar a quienes intentan canalizar su capital en proyectos inmobiliarios, buscan seguridad y altas tazas de retorno.
Pero advierte Gopegui que “ahora, mas que nunca, hay que focalizarse en el expertise del grupo desarrollador y su solvencia financiera para asegurarse de que el proyecto llegue a buen puerto y no sufra grandes demoradas o finalmente, las tierras terminen mal vendiéndose”.
En muchos casos los futuros emprendimientos se han basado, casi exclusivamente, en al compra de tierras a muy bajos precios, pero no se analizaron en forma exhaustiva todas las variables necesarias para encararlos, no tenían buenos accesos, ni cercanías a las rutas principales y los diseños con comodidades y amenities que encarecerían demasiado las expensas.
Fuente: Revista Inversor Global, Junio 2009, Número 56 – Año 7, Página 80, www.inversorglobal.com.ar
Piso 3 Oficina 1 – ( C1107AAP )
Puerto Madero – Dock 5
Bs.As. – Argentina
Tel. 54 11 5-235-3909
Fax. 54 11 5-199-0691
info@amburi.com
Real Estate: Las Oportunidades Que Dejó La Crisis Hipotecaria en Los Estados Unidos.
Julio 20th, 2009 by adminPor Herman Faigenbaum, Managing Director de Cushman & Wakefield
En la actualidad, en los Estados Unidos, si bien la historia y los estímulos gubernamentales alimentan la esperanza de una recuperación sostenida, el panorama económico continúa sin aclarar. En efecto, a pesar de su escala masiva y su alcance mundial, los paquetes de estimulo del Gobierno no han generado, por ahora, resultados satisfactorios. En consecuencia, los mercados financieros no tocan fondo y mantienen su alta aversión al riesgo ante cualquier tipo de inversión. La recesión económica se muestra despiadada con prácticamente todas las industrias y regiones. Ya se han perdido más de 3 millones de empleos, el PBI continua contrayéndose a altas tasas y la tendencia declinante sigue. Los subsiguientes colapsos bancarios volvieron a avivar el miedo y la incertidumbre, y la deflación es a esta altura una realidad preocupante.
El mercado inmobiliario de los EE.UU. había experimentado en el periodo 2005/2007 circunstancias excepcionales: un volumen de prestamos disponibles sin precedentes, expectativa de continuidad de fundamentos sólidos, la aceptación de rendimientos cada vez más bajos y costos de reposición crecientes.
En este contexto, con veinte o más ofertantes serios compitiendo por cada inmueble los compradores hacían largas colas para comprara valores fenomenalmente altos.
Hoy resulta evidente que en esos años había un error en la valuación de activos. Desde fines de 2007, el retorno esperado por los inversores sobre sus inmuebles en mercado primarios ha crecido hasta en un 50%, y en mercados secundarios y terciarios (con menos fondos de compradores y activos de menor calidad), el aumento ha sido considerablemente mayor. La caída en el precio de los activos es igualmente brutal y recién esta comenzando. Frente a estos factores, no se vislumbra recuperación a corto plazo de los mercados inmobiliarios. La crisis esta impactando sobre todas las regios y productos, y la falta de crédito presiona a los propietarios, a los compradores potenciales y a los desarrolladores en todo el país.
A lo largo de este año se profundizaran las dificultades de los propietarios de todos los tipos de bienes inmuebles, con tasas de morosidad aumentando rápidamente. Si se comprueba que los índices de ocupación de viviendas, oficinas y retail bajan en el transcurso del periodo 2009/2010, los propietarios no tendrán flujos de caja para afrontar sus cuotas hipotecarias.
Muchos de ellos, especialmente aquellos con préstamos originados en 2005/2007, que compraron a valores pico de mercado, habrán visto entonces evaporarse su participación en el capital de propiedades. Ante esta situación, muchos tendrán que decidir si aportan fondos propios adicionales, que en muchos casos no disponen, o pierden sus propiedades en manos de los prestamistas.
Dada la deflación de precios, en 2008 disminuyo mucho el apetito por comprar propiedades y en consecuencia el volumen de transacciones cayó abruptamente. El año cerró con un caída del 71% en las operaciones y se espera para 2009 una reducción de entre un 30 y 40% adicional.
Aun mas, de las transacciones que efectivamente se realizan, una buena parte es catalizada por propietarios que se ven obligados a vender sus bienes inmuebles debido a obligaciones hipotecarias que no pueden cancelar. Para aquellas situaciones donde no existe urgencia u obligación de vender, el problema central siguen siendo que aun no aceptan la brutal corrección a la baja de precios que ha ocurrido recientemente.
Así los propietarios directos de bienes inmuebles, a pesar de haberse producido perdidas de hasta el 40-50% del precio de sus propiedades siguen sobrevaluando sus bienes.
Los bancos y las instituciones financieras son reacios a ejecutar las hipotecas y a ajustar sus propiedades al valor de mercado y venderlas, pensando en la posibilidad de que las medidas de rescate del Gobierno pueden incrementar los valores de los activos en algún momento. A fin de evitar apoderarse de activos, los bancos ofrecen flexibilidad a corto plazo a compradores en dificultades.
Perspectivas
El año próximo será desafiante para la industria de Real Estate, ya que deberá superar los obstáculos que enfrenta la economía general. En el mejor de los casos, se espera una recuperación de la economía estadounidense en la segunda mitad del año y la reanudación del aumento de los puestos de trabajo hacia principios de 2010, lo que significa que esta industria en los Estados Unidos tiene por delante, al menos, otro año de dificultades (y tal vez más).
Es probable que la recuperación llegue en 2010, pero será progresiva y selectiva según el mercado. Primero lo harán aquellas áreas urbanas con mercados estables y maduros, con fundamentos económicos sólidos y una historia y perspectiva sostenida de demanda real de uso de los inmuebles.
En forma complementaria, la faltar relativa de nuevas construcciones abre una esperanza adicional. Con poco inventario nuevo en vista, la industria se introdujo en el receso económico actual en mejores condiciones que en toas ocasiones y debería recuperarse mas rápidamente que en el pasado, cuando la situación económica así lo permita. En este contexto las atracciones para invertir en Real Estate en los Estados Unidos son: la posibilidad de compras oportunistas durante los próximos 18 meses para el caso de mercados estables y maduros, precios bajos y retornos altos, comparables con algunos mercados emergentes, oportunidad para compradores líquidos y buena disposición capital; el país continua siendo el mercado de bienes inmobiliarios mas transparente, más líquido y mas grande del mundo.
Sin embargo, los desafíos para afrontar son: la deflación sostenida que impide verificar en que momento del ciclo se esta entrando, fuertes diferencias de precio entre la oferta y la demanda, que conducen a poco producto disponible en el mercado, una falta de resolución o tendencia cierta respecto a la recesión económica con continuas perdidas de puestos de trabajo y una falta de disponibilidad de crédito para la compra o refinanciación de activos.
Fuente: Revista Inversor Global, Junio 2009, Número 56 – Año 7, Página 26, www.inversorglobal.com.ar
Otras Alternativas
Julio 15th, 2009 by adminLa posibilidad de obtener rentas anuales por alquiler sigue a la orden del día. En ese sentido, el arrendamiento clásico sigue siendo atractivo, y las ganancias no mermaron respecto de otras épocas, el negocio de alquiler puede asegurar rentas que van del 6% al 8% anual en dólares, según el producto y la ubicación de que se trate.
“La reactivación en la Argentina vendrá de la mano de productos que cuesten 2.000 dólares el metro cuadrado y que tengan una relación de alquiler razonable. Por ejemplo, un departamento de 70 metros cuadrados, que puede costar hasta 70.000 dólares, y que dé un alquiler de 600 por mes, resulta razonable. Y encima tiene una posibilidad de apreciación en el futuro”, explica Mintzer.
Otra alternativa es comprar terrenos en barrios privados y countries en preventa para luego revenderlos en el futuro, cuando los productos inmobiliarios estén más consolidados.
Rozados lo graficó con un ejemplo “El inversionista compra un lote en un proyecto de barrio cerrado en ejecución, por caso, de 40.000 dólares en el lanzamiento. Está invirtiendo en un inmueble que, a la larga, tiene posibilidades de revalorización para revender en el futuro con posibilidades de ganar dinero. Es toda una novedad”.
Otra posibilidad es la compra de un inmueble antiguo para refacción. Empieza a aparecer el escenario en el cual se construye cada vez menos, según lo reflejan los datos de permisos para desarrollar, que vienen en decadencia.
Una opción es comprar una propiedad usada y antigua que pueda refaccionarse y venderse obteniendo alguna diferencia. Pero demanda un compromiso muy directo y un seguimiento muy personal por parte del inversionista.
Fianlmente, está la alternativa de invertir en hotelería. Según Fernández Prieto, está de moda formar un pool de personas, para entrar en un emprendimiento hotelero y con la posibilidad de obtener una cuota parte de un fideicomiso.
“El inversionista tiene la parte de un todo y no de una habitación. La TIR en este negocio va del 20% al 40% anual en dólares”, dice. Pero es para inversores grandes, ya que el capital mínimo para ingresar va de los 500.000 a los 2 millones de dólares.
Fuente: Revista Inversor Global, Marzo 2009, Número 53 – Año 7, Página 78, www.inversorglobal.com.ar
Piso 3 Oficina 1 – ( C1107AAP )
Puerto Madero – Dock 5
Bs.As. – Argentina
Tel. 54 11 5-235-3909
Fax. 54 11 5-199-0691
info@amburi.com
Ladrillos: La Opción de Inversión en el Nuevo Ciclo Económico
Julio 6th, 2009 by adminCon la crisis financiera global como telón de fondo, el negocio del real estate en la Argentina se prepara para un año difícil, cuando las expectativas de los inversionistas son moderadas respecto a otros años, aunque las posibilidades de ganar dinero aún se mantienen en pie.
Al contrario de lo que sucede en en las principales plazas inmobiliarias del mundo, como en Miami, Manhattan, Londres y Madrid, donde el negocio está en franca decadencia, en el país los valores de venta de las propiedades no se verán alterados, por lo menos en profundidad. Para los brokers y desarrolladores consultados por Inversor Global, durante 2009, no habrá bajas significativas de los valores de venta, y sólo podrá registrarse un descenso de no más del 15% en el año, si es que la crisis mundial se mete con mayor intensidad en la economía local.
En este contexto, las opciones para invertir en ladrillos se mantienen, aunque con algunos ajustes a la hora de obtener las rentas, sobre todo cuando se compra un inmueble “en pozo”, un negocio que, entre 2003 y 2007 generaba beneficios anuales de hasta el 50% en dólares, según los productos.
En la actualidad, nadie puede dar un diagnóstico claro, pero en promedio hoy se ganaría sólo el 10%, y cuando se trata de emprendimientos bien ubicados en zonas con posibilidad de revalorización futura, como lo siguen siendo Palermo y Puerto Madero, los barrios vedettes de la era kircherista.
José Rozados, socio de la consultora Reporteinmobiliario.com, afirma que durante 2009 va a haber menor fluidez hacia la inversión inmobiliaria. “Sobre los niveles de rentabilidad hay una incógnita, que muy pocos pueden develar. Entrar desde el pozo y vender antes de que se terminara dejaba, en el pasado, rentas de hasta el 50 por ciento. Entrar en esos sistemas especulativos de corto plazo, desde el pozo y salir antes de la finalización, quizás hoy no sea la mejor inversión del negocio inmobiliario”, explica.
Para el arquitecto y el desarrollador inmobiliario, Rodrigo Fernández Prietto, director de la empresa que lleva su apellido (que cuenta con importantes inversiones en Puerto Madero en sociedad con el banquero Jorge Brito), el año en curso será variado, según el tipo de inversionista del que se trate.
Según el empresario se los puede dividir en tres clases diferentes: el bajo, el medio y el grande. “Los inversionistas fuertes ven un clima de oportunidad este año y van a entrar a la cancha con toda la fuerza porque, en el mundo, el producto financiero por excelencia hoy es el ladrillo”, resalta.
En ese sentido, destacó que el blanqueo de capitales que impulsó el Gobierno va a permitir que muchos inversionistas puedan volcar esos ingresos en el negocio del real estate.
“Aquí entran los inversionistas medios. Uno se imagina un mundo donde la plata ‘negra’ va a ser más difícil de usar, con lo cual el blanqueo es muy importante para nuestro país, porque las inversiones en el mundo, en fondos y acciones, han hecho perder mucha plata a los inversores”, afirma Fernández Prieto.
En ese sentido, destacó que “la gente hoy quiere palpar sus inversiones y por eso van a derivar su dinero a los ladrillos” y que “los de más bajo nivel de capital, por ahora, preferirán esperar a ver cómo evoluciona la crisis mundial”
Alejandra Covello, presidenta de la inmobiliaria homónima, coincidió con sus colegas que durante el año habrá una “relajación” de los negocios de real estate luego de pasar cinco años de absoluto boom, donde la construcción y los valores de las propiedades marcaron verdaderos récords, incluso por encima de la década del noventa.
“A fines del año pasado se percibía miedo entre los inversionistas por si se efectuaban ajustes a la baja en los precios de los inmuebles. Pero por ahora, los desarrolladores están firmes y en voz baja o alta anticipan que no bajarán los valores de venta en el corto plazo”, explica.
En tanto, Daniel Mintzer, socio fundador de la desarrolladora G&D, con importantes emprendimientos de lujo en Palermo, Neuquén, Punta del Este y Miami, dice que en las expectativas para 2009 también hay que sumar qué pasará con el dólar, que actualmente está planchado, pero con muchos analistas financieros que coinciden en que subirá, por lo menos hasta los 3,60 pesos.
“La crisis en 2008 implicó una revaluación del dólar respecto de las cosas. Entre 2000 y 2007, todo valía cada vez más y el dólar cada vez menos. Con un dólar, se compraban cada vez menos barriles de petróleo, menos ladrillos, menos acciones. Pero luego, con la crisis, se dio un reacomodamiento pendular hacia el otro lado, y ahora lo único que vale es un dólar”, señala el desarrollador.
Con pronósticos de un billete verde en suba, se estima que se podrían registrar más ventas de inmuebles en el país, valuados, como se sabe, en dólares. “tengo mucha fe en el éxito del negocio en el país. El real estate en la Argentina no tuvo un descenso importante, como el que se vivió en las principales ciudades del mundo, que hasta ayer eran centros indiscutidos del negocio”, concluye.
Fuente: Revista Inversor Global, Marzo 2009, Número 53 – Año 7, Página 76, www.inversorglobal.com.ar
Piso 3 Oficina 1 – ( C1107AAP )
Puerto Madero – Dock 5
Bs.As. – Argentina
Tel. 54 11 5-235-3909
Fax. 54 11 5-199-0691
info@amburi.com
La Crisis Genera Oportunidades Para el Real Estate, por Ramiro Juliá
Junio 30th, 2009 by adminEsta no es la primera ni será la última crisis del mercado inmobiliario. Por el contrario, los ciclos de alzas y bajas vienen y van. En este sentido, es importante reconocer que la inversión inmobiliaria es como un elefante dentro de un bazar. Exige de extrema prudencia en su manejo y no es recomendable apresurar las cosas.
Un cambio en la tendencia puede hacer que terminemos aplastados contra una pared. Para muchos, lamentablemente, éste es el escenario actual. Desde noviembre de 2008, las economías de todo el mundo se han frenado en seco.
Según el “Transaction Based Index” publicado, por el Centro de Real Estate del MIT, se refleja una caída récord del 10,6% en las inversiones inmobiliarias institucionales (no residenciales) en el último trimestre del año pasado y que suman en total acumulado un 15% anual para 2008.
Es el derrumbe más profundo que se observa desde 1984, aunque un hecho de similar calibre se dió en el último trimestre de 1987, mientras que la baja del 15% para 2008 se compara con las pérdidas interanuales del 9% y 10% observadas en 1991 y 1992 respectivamente.
A su vez, el índice muestra un 22% de caída con respecto a la valuación pico observada durante el segundo trimestre de 2007 y mostró un descenso en cinco de los últimos seis semestres.
Para David Geltner, director del Centro de Real Estate del MIT, esto ubica a la crisis actual en una posición similar a la de los inicios del año 1990. Esta caída afecta tanto a propietarios que se encuentran hoy bajo el agua y sin opción para refinanciar sus deudas, como a los bancos, al dificultarles la tarea de sanear sus activos de modo que les permita nuevamente salir al mercado a captar liquidez para reiniciar el ciclo.
En efecto, se estima que los bancos e inversionistas de hipotecas comerciales experimentarán niveles aun superiores de default de los que se registran en la actualidad. Si bien, esta caída es inferior a la registrada para el mercado residencial (que a la fecha se ubica en un 50%), es todavía prematuro aventurar si ha tocado el fondo.
Volviendo al paralelismo que motiva el titulo de este artículo, la masa del elefante genera una inercia multiplicadora en el alza, pero difícil de reencauzar cuando la cuesta es hacia abajo.
El mundo encontrará una solución cuando las economías emergentes reactiven su nivel de gasto o lo aumenten con respecto al equilibrio anterior. Actualmente, camina por una senda de riesgo, pero si el mercado de bienes logra mantener cierta inmunidad frente a la deflación que ya tenemos instalada desde hace unos años en el mercado de activos, encontrará un piso en niveles cercanos a donde estamos hoy.
El mercado ha descontado gran parte de los acontecimientos que están ocurriendo y no es raro escuchar a los analistas hablar de la desopcupación de dos dígitos en la mayor economía del planeta.
Según nuestras fuentes, el Producto Bruto Interno en 2009 caerá en los Estados Unidos entre el 1,5% y el 4%, será levemente más suave para sus principales socios comerciales y se registrará un crecimiento entre el 1% y el 5% para otros mercados globales.
La buena noticia es que parte de la deuda corporativa se está recuperando y eso muestra una mejora en la confianza de los inversores. Sin embargo, este retorno de la confianza será efimero si las economías no comienzan a estabilizarse a partir del segundo semestre de 2009.
Los escenarios más optimistas en los Estados Unidos proyectan una inflación del 2% mientras que los más conservadores ubican al índice de deflación en el orden del 10%. Los tenedores de dólares, fuera de los Estados Unidos, tendrán un protagonismo clave en la definición de los números finales.
Con el Casco Puesto
La crisis actual parece estar signada por una alta volatilidad que parecería no encontrar un final. Ahora bien, que actitud deben tomar los inversionistas. Son tres los escenarios posibles:
a) Base: recesión 2009 mejorando paulatinamente durante 2010.
b) Pesimista: recesión 2009-2010 mejorando paulatinamente durante 2011.
c) Optimista: tocando fondo este trimestre (Q1) y recuperando en forma de V en lo sucesivo.
Frente a esto hay tres niveles de acción. El primero es ajustar los escenarios de desarrollo y operacion a dichos niveles y monitorear de cerca la evolución del mercado. Delinear planes de contingencia para cada escenario, mantener las piezas claves del equipo con paquetes negociados de incentivos, caminar los proyectos e interactuar en forma periodica (el doble de lo normal) con los inversionistas y miembros del directorio.
El segundo incluye al primero e identifica nuevos proyectos, optimizar el capital intelectual del equipo, revisar los paquetes de compensacion creativos, compartir resultados de mediano plazo con inversionistas y personal clave.
El último engloba a los dos anteriores y suma el adquirir competidores y nuevos proyectos e intercambiar algo de liquidez por crecimiento en un plan de mediano plazo. En síntesis, los inversionistas que ganen, son aquellos que anticipen sus acciones para obtener parte de la “acción”.
Los vendedores serán más razonables y las valuaciones se ubicarán debajo de los valores intrínsecos como resultado de una actitud mucho más cautelosa por parte de los interesados.
Nos vamos a recuperar. La preguta es quién nos va a liderar. La reciente y oportuna eleccion de Obama a nivel internacional ofrece una luz de esperanza. A nivel local, los liderazgos para atravesar esta tormenta parecen cada vez más difusos. Sin duda, cuando miremos atrás, veremos estos tiempos como aquella gran oportunidad que la historia nos presentó.
Algunos habrán sabido sacar el maximo provecho, otros escribirán libros o contaran historias en claustros académicos y otros habrán desaparecido o por lo menos iniciado el camino hacia el ocaso.
Fuente: Revista Inversor Global, Abril 2009, Número 54 – Año 7, Página 34, www.inversorglobal.com.ar / Nota realizada por Ramiro Juliá, Managing Partner de Taurus Americas, para Inversor Global.
Piso 3 Oficina 1 – ( C1107AAP )
Puerto Madero – Dock 5
Bs.As. – Argentina
Tel. 54 11 5-235-3909
Fax. 54 11 5-199-0691
info@amburi.com
www.amburi.com
La Historia se Repite, por Mario Gómez, Director Toribio Achával
Junio 23rd, 2009 by adminEn estos tiempo turbulentos en los que vivimos, con las tapas de los diarios reflejando las caídas en las Bolsas, bancos centenarios que se desploman y planes de rescate en las principales economías del mundo, la gente se pregunta: ¿dónde es seguro tener el dinero?
Si bien la pregunta parece propia de la actual coyuntura, en el mundo la historia vuelve a repetirse. Por tanto resulta útil transcribir algunos párrafos de la “Revista de Arquitectura” de hace 75 años (Número 140; Buenos Aires, abril 1934):
“Deberían comprenderlo los capitalistas que miran aterrorizados cómo merman de día en día sus tesoros, reducidos a papeles inútiles, por falta de función, en los depósitos congelados de los bancos”
Y la respuesta que daban no es muy distinta a la que podemos dar hoy: “El dinero aplicado a la tierra en forma de edificios recibe de ésta, dentro de lo relativamente humano, mucho de su propia solidez y estabilidad. Habrá aplicaciones más reales o aparentemente productivas o más brillantes para el dinero, pero no hay ni ha habido nunca inversiones más seguras”
Para finalizar: “Existe un interés manifiesto por dar colocación útil a los capitales que se hallan paralizados en los bancos o invertidos improductivamente en otros destinos. Esos capitales hasta ayer inertes, empiezan a moverse, persuadidos sus poseedores de las ventajas que les reportará colocarlos en bienes raíces…
“Los negocios con inmuebles son los más seguros y productivos. El dinero que se invierte en una finca, un campo, un lote de terreno, es el que se halla mejor colocado en nuestro país”.
Fuente: Revista Inversor Global, Marzo 2009, Número 53 – Año 7, Página 76, www.inversorglobal.com.ar
Piso 3 Oficina 1 – ( C1107AAP )
Puerto Madero – Dock 5
Bs.As. – Argentina
Tel. 54 11 5-235-3909
Fax. 54 11 5-199-0691
info@amburi.com
Copyright Amburi 2010