La posibilidad de contar con crédito hipotecario como palanca para posibilitar la compra de la vivienda a los sectores de clase media es una de las deudas que tiene nuestro país en materia habitacional. En el mes de mayo pasado se anunció la utilización de fondos del ANSES para aplicarlos a una nueva línea de créditos a través del Banco Hipotecario para primera vivienda. ¿Cuál es la situación actual de la operatoria a poco más de dos meses de su lanzamiento? A esta y a otras inquietudes respondió Javier Varani, Gerente de Relaciones Institucionales del Banco Hipotecario, en una entrevista a Reporte Inmobiliario.

R.I.: ¿Cuáles son los principales destinos de la línea de créditos que lanzaron a fines de mayo?

J. V. : Esta línea tiene cuatro destinos principales: construcción, ampliación o terminación, adquisición de vivienda nueva y adquisición de usada. Cada uno de ellos tiene una suma altamente competitiva en relación a cómo está el mercado hipotecario en nuestro país, en pesos, a tasa fija y de largo plazo. El Banco Hipotecario ha vuelto a ofrecer al mercado argentino líneas de crédito hipotecario como no ocurría desde hace un tiempo.

R. I. :¿Cuáles son los beneficios o principales atractivos de esta línea?

J. V. : En principio, ampliamos el umbral de la relación cuota – ingreso, que llega al 40%. Habitualmente esta relación es de un 25 ó 30% (porcentaje de financiación respecto del sueldo que toman). Y redujimos el umbral de ingreso neto mínimo para poder calificar, que es de $2.000. Hay que tener en cuenta que pueden sumarse los ingresos de los cónyuges o convivientes. Esas dos condiciones la convierten en una línea inédita en la Argentina. Además, en el destino construcción financiamos hasta el 100% que, además, se empieza a pagar entre los 9 y 12 meses después de recibir el primer desembolso.

R. I. : Pero si gano $2.000 tengo un tope que, en el caso de construcción, es de $68.500. Para que me den los $300.000 tengo que superar los $11.000 o $12.000 de sueldo.

J. V. : Por supuesto. Porque el monto prestable está en relación al ingreso neto del solicitante. Es decir: a mayor ingreso neto, mayor monto prestable.

R. I. : ¿Los fondos de esta línea provienen del ANSES?

J. V. : El fondeo proviene de la Administración Nacional de Seguridad Social y en estas condiciones especiales. Tenemos una escala que, según el ingreso declarado, permite obtener hasta un tope máximo de $300.000.

R. I. : ¿A quiénes está dirigida esta línea?

J. V. : En esta línea de créditos tenemos un límite importante para los sectores altos. Porque apuntamos a los sectores medios, bien medios. Es decir, que no puede utilizarse para construcciones o viviendas que excedan los 120 m2. Además, sólo puede ser para vivienda única.

R. I. : ¿Desde que lanzaron esta línea en mayo, cuántas consultas recibieron?

J. V. : Hay tres grandes vías de ingreso de las consultas: un 0-800, una red de 50 puntos de contacto (44 sucursales en todo el país y 6 oficinas comerciales) y nuestra página web, que fue el canal más elegido para la consulta. El miércoles 29 de julio llegamos al millón de usuarios únicos en la web. Quiere decir que una persona que ingresó a la página, fue al link de crédito hipotecario e ingresó en el calculador de cuota (en la web del banco se puede conocer la cantidad de dinero que el banco le otorga en relación al ingreso o al revés: en función del dinero que necesita el calculador indica los ingresos que necesita declarar y también permite conocer el monto de la cuota a pagar). Hemos llegado a las 100.000 personas que visitaron personalmente las sucursales y oficinas.

R. I. : De ese millón de consultas, ¿Cuántos son los créditos otorgados y cuántos los tramites ingresados con posibilidad de otorgarse?

J. V. : Hasta el 4 de agosto teníamos 200 escrituras (es decir, créditos otorgados). En apenas dos meses y cuando el promedio de originación de un crédito hipotecario es de 90 días, nosotros ya tenemos 200 créditos desembolsados. Luego, tenemos 3.300 carpetas en trámite. Se trata de personas que, después de consultar, trajeron su documentación personal y la del inmueble a comprar o el terreno a construir. Además, tenemos 17.000 precalificados, que son aquellos que trajeron la documentación que respalda su situación personal, pero les falta la información sobre el inmueble (porque todavía no saben qué comprar o qué construir). Pero nosotros ya sabemos que esas personas son sujetos de créditos y que pueden obtenerlo.

R. I. : ¿Cuál fue el principal destino de los créditos otorgados?

J. V. : En el interior de país, sacando Capital y Gran Buenos Aires, el 70% de los créditos que dimos y de las carpetas precalificadas tienen como destino la construcción. Porque es el más atractivo de todos, tiene una tasa nominal del 10%, mientras que el destino compra de vivienda nueva tiene una tasa de 13,95% y para vivienda usada es el 15,95%…

R. I. : Que se va casi a un 20%

J. V. : Sí, el costo financiero total es 20%. Serían 14, 18 y 20 %.

R. I. : ¿Y por qué ustedes hacen esa diferenciación en las tasas?

J. V. : No, no la hacemos nosotros. Forma parte del convenio. ANSES destina sus fondos a aquellas acciones que generen actividad económica. De algún modo, esto vuelve también a través de aportes al propio organismo. Entonces esta línea hipotecaria privilegia aquel destino que genera una mayor actividad económica. Por eso el préstamo de la construcción es sumamente atractivo. Tiene las condiciones de tasa y de plazo anteriores a esta última recesión.

R. I. : ¿Y de estos 200 otorgados, también la mayoría es para la construcción?

J. V. : Si tomamos el total de créditos otorgados y carpetas aprobadas en todo el país, diría que es un 55% construcción y un 45% compra.

R. I. : A su vez, este 45% de compra, ¿Cómo se divide entre nuevo y usado?

J. V. : Casi mitad y mitad.

R. I. : ¿Puede ocurrir que un precalificado después no obtenga el crédito?

J. V. : Esto es muy importante y me permito un segundito de docencia sobre qué significa adquirir un crédito hipotecario. De todos los productos bancarios, es el que más demora en adquirirse. No por el banco, sino por el propio cliente. Uno podría decir: “qué notable… hubo un millón de consultas y sólo 200 escrituras”. El tema es que no todos los que consultaron, después trajeron su información personal. A su vez, esos precalificados tienen que buscar su inmueble o presentar su proyecto constructivo. Está estudiado que la persona entre que consulta y luego viene a la sucursal a buscar la solicitud, demora entre dos y tres meses.

R. I. : ¿Cuál es el tope de créditos que el banco piensa otorgar, en pesos o en créditos?

J. V. : Nosotros tenemos, de acuerdo al convenio establecido con ANSES, u$s 1.500 millones de dólares que se aplican a esta línea de créditos. Y si tomamos como base que un préstamo promedio es de $150.000 en esta línea, que es lo que se viene dando, serían 40.000 préstamos en todo el convenio. De acá a fin de año están comprometidos u$s 300 millones, es decir, la quinta parte de este plan. Por lo tanto, estaríamos originando 8.000 créditos hipotecarios.

Milagros Martinez para Reporte Inmobiliario

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, viernes 7 de agosto de 2009

Fuente: Reporte Inmobiliario (www.reporteinmobiliario.com)

El aumento de los valores de los inmuebles es un fenómeno global, de los últimos años que no deja de sorprender a inversores, analistas y al público en general. En la Argentina nos resultó llamativo el rebote de valores de los departamentos ubicados en las mejores zonas de Buenos Aires después de la profunda crisis que vivimos a partir del 2001. De hecho, al poco tiempo de ver los saqueos a los supermercados de Gran Buenos Aires, el desfile de presidentes, la brutal caída del PBI, la devaluación, la pasificación asimétrica y la desocupación record, hoy tenemos precios equivalentes a los de los noventa. E incluso, en ciertos segmentos, valores superiores.

Los analistas locales ensayan diversas teorías para explicar el fenómeno: la desconfianza en los bancos internacionales más prestigiosos del mundo –que aquí no honraron sus depósitos- hizo que los ahorros de la gente ya no volvieran a las entidades financieras.

Luego, la caída de las tasas internacionales y la falta de otras opciones de inversión seguras y rentables, después de experiencias desalentadoras como la burbuja de Internet y los bonos “basura”, hicieron que privilegiáramos inversiones más seguras, como el ladrillo.

Ello aumento la demanda y en consecuencia los precios.

Pero lo cierto es que, si ampliamos la perspectiva de análisis, rápidamente detectamos que el fenómeno es global, independientemente de las cuestiones coyunturales propias de estas tierras que acabamos de mencionar. En verdad, los valores de los inmuebles se han incrementado a ritmos increíbles en los últimos cinco años tanto en Europa como en los Estados Unidos. En promedio, se puede hablar de aumentos del 100% en el último lustro, y ya se teme que estemos frente a una burbuja de alcance global.

Las explicaciones allí son otras, aunque también van de la mano de un entorno de tasas de interés bajas, que generan un fuerte aliciente al endeudamiento para adquirir propiedades, tanto para aquellos que verdaderamente las necesitan como para quienes las compran como opción de inversión frente a la incertidumbre que generan las alternativas mas inseguras. Así, la demanda crece y en consecuencia los precios también.

Fuente:

Desarrollos inmobiliarios exitosos “Cómo detectar oportunidades, estructurar proyectos y financiar negocios”

Autores: Damián Tabakman; Federico Colombo; Daniel Rudolph

Páginas: 288

1 a ed. – Buenos Aires BRE – Bienes Raíces Ediciones, 2006.

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En el contexto actual, el inversor ha cambiado, es diferente, mucho más conservador y cauto que entre 2003 y 2007, cuando la especulación motorizo el crecimiento de la actividad.

Esto modifico no solo la escala de la unidad de inversión, sino que, ahora, las búsquedas son mucho mas acotadas respecto a locacion, producto e innovación en la estructuración del negocio.

Pese a que se especulo fuertemente desde Octubre del año pasado, con la baja de precios de las propiedades en proporciones significativas los valores se acomodaron, pero no bajaron a los niveles de 2001, cuando el mínimo para una unidad en buenas ubicaciones de la ciudad de Buenos Aires rondaba los 50.000 dólares. Hoy en día, el piso se ubica en los 70.000.

No obstante ello, existen posibilidades reales por valores de hasta 50.000 dólares para inversores individuales, básicamente para la adquisición de cocheras, compra de lotes en nuevos barrios suburbanos y departamentos nuevos y usados de uno o dos ambientes en áreas periféricas o en el interior del país.

El Garaje.

Desde 2004 hasta la fecha, desaparecieron más de 750 estacionamientos y garajes en la ciudad de Buenos Aires, por la gran demanda existente de terrenos que se vendieron a valores muy altos, destinados a la construcción de edificios de departamentos, sobre todo en zonas Premium.

En este contexto, las cocheras pasaron a ser un bien escaso y muy requerido por el constante crecimiento del parque automotor. “Con 50.000 dólares, por ejemplo, se pueden adquirir dos o cinco cocheras, cuyos valores oscilan entre los 10.000 o 25.000, para atomizar el riesgo de la inversión. Inclusive si se necesita contar con parte de ese dinero, se puede vender una o dos solamente”, resalta Gervasio Ruiz de Gopegui, gerente de Newfido.

A su vez, añadió que “como es un mercado con demanda creciente, es muy bajo el riesgo en el cobro de alquileres, tiene una escasísima morosidad, la rápida opción de cambiar al inquilino y tenerla siempre ocupada”.

Las chocheras se revalorizan tanto, precisamente, que en la actualidad, en promedio, representan aproximadamente el equivalente a un tercio de un departamento de entre 40 o 50 metros cuadrados, en un barrio de clase media. Sus precios subieron más que los departamentos. En Belgrano aumentaron mas del 30%, en el Abasto casi un 40% y un 25% promedio, dependiendo de su localización, escasez y demanda en la zona.

Puerto Madero con un valor de alrededor de 25.000 dólares, en la zona de Palermo Soho y Belgrano cotizan en torno a los 20.000 y en el abasto entre 12.000 y 15.000 dólares, en promedio. En barrios periféricos y de menor densidad de población, los valores son más bajos, alrededor de 10.000 dólares o levemente inferiores.

Asimismo, el precio promedio de los alquileres de las cocheras se ubica dentro del rango de los 500 pesos por mes dependiendo de la localización, una rentabilidad muy superior a la de los alquileres de departamentos que se ubican actualmente alrededor del 5 o 6% anual en dólares.

Desde mediados de 2008 en que comenzó la crisis financiera internacional, empezó a descender la tasa histórica que generaba el alquiler de inmuebles usados entre un 6 y 7% anual. Pero, este descenso o caída de la rentabilidad no se verifica en las cocheras.

Unidades Pequeñas.

Otra opción para una inversión de 50.000 dólares es la adquisición de monoambientes usados en barrios de clase media como Almagro o en las zonas oeste y sur del Gran Buenos aires. “En el centro de Lanus, por ejemplo, pueden conseguirse unidades pequeñas de uno o dos ambientes que, en términos generales, no superen los 40 metros cuadrados, por ese valor. Es una buena opción como resguardo de valor y con la posibilidad de contar con una renta de 1.000 pesos mensures” asegura Gopegui.

También, “hay oportunidades en ciudades como Córdoba inclusive en el barrio Nueva Córdoba, de gran crecimiento en los últimos años, elegido por estudiantes, en su gran mayoría, en el que actualmente se pueden comprar departamentos desde el pozo previendo una importante revalorización cuando estén finalizados”, añadió. Hay muchas oportunidades en departamentos de uno o dos ambientes chicos usados en zonas como Barracas, Parque de los Patricios, Balvanera, solo es “cuestión de buscar y recorrer mucho, verificar estado de conservación y expensas.

Además, con la carencia de créditos hipotecarios el mercado de alquileres esta muy vigente y se sigue alquilando a buen ritmo, en toda la Capital”, señala el especialista.

Otra opción en el entorno suburbano se orienta a la compra de lotes de 600 metros cuadrados en urbanizaciones nuevas, con valores que parten de los 35.000 dólares, dependiendo de la localización y que cuentan con planes de financiación en pesos y dólares. Desde comienzos del año se ofrecen descuentos entre el 5 y el 15% por pago al contado y se esta comprobando que se extiende el plazo para comenzar a construir.

Esta alternativa se orienta no solo al inversor de largo plazo que apunta a la apreciación futura de la tierra también es una opción para familias recién constituidas o con niños pequeños como punto de partida para la construcción de su vivienda para uso propio.

Por la reacción riesgo-beneficio, este tipo de negocio es apropiado para el inversor individual que busca un rendimiento mayor al de la renta, tomando en cuenta que, a largo plazo, es menos liquido y que se consolida cuando el barrio privado esta finalizado.

Mientras en 2007 la gente buscaba comprar casa en lugar de lotes, en 2008 por efectos de la crisis, sucedió lo contrario: el sondeo se empezó a orientar hacia la adquisición de terrenos, con la premisa básica del resguardo de los ahorros. Esta situación movilizo el mercado suburbano.

Los proyectos en preventa fueron, en muchos casos, el blanco al que apuntaron los inversores, pero el año pasado, el usuario final del lote, el propietario, dejo su lugar a quienes intentan canalizar su capital en proyectos inmobiliarios, buscan seguridad y altas tazas de retorno.

Pero advierte Gopegui que “ahora, mas que nunca, hay que focalizarse en el expertise del grupo desarrollador y su solvencia financiera para asegurarse de que el proyecto llegue a buen puerto y no sufra grandes demoradas o finalmente, las tierras terminen mal vendiéndose”.

En muchos casos los futuros emprendimientos se han basado, casi exclusivamente, en al compra de tierras a muy bajos precios, pero no se analizaron en forma exhaustiva todas las variables necesarias para encararlos, no tenían buenos accesos, ni cercanías a las rutas principales y los diseños con comodidades y amenities que encarecerían demasiado las expensas.

En la actualidad, en los Estados Unidos, si bien la historia y los estímulos gubernamentales alimentan la esperanza de una recuperación sostenida, el panorama económico continúa sin aclarar. En efecto, a pesar de su escala masiva y su alcance mundial, los paquetes de estimulo del Gobierno no han generado, por ahora, resultados satisfactorios. En consecuencia, los mercados financieros no tocan fondo y mantienen su alta aversión al riesgo ante cualquier tipo de inversión. La recesión económica se muestra despiadada con prácticamente todas las industrias y regiones. Ya se han perdido más de 3 millones de empleos, el PBI continua contrayéndose a altas tasas y la tendencia declinante sigue. Los subsiguientes colapsos bancarios volvieron a avivar el miedo y la incertidumbre, y la deflación es a esta altura una realidad preocupante.

El mercado inmobiliario de los EE.UU. había experimentado en el periodo 2005/2007 circunstancias excepcionales: un volumen de prestamos disponibles sin precedentes, expectativa de continuidad de fundamentos sólidos, la aceptación de rendimientos cada vez más bajos y costos de reposición crecientes.

En este contexto, con veinte o más ofertantes serios compitiendo por cada inmueble los compradores hacían largas colas para comprara valores fenomenalmente altos.

Hoy resulta evidente que en esos años había un error en la valuación de activos. Desde fines de 2007, el retorno esperado por los inversores sobre sus inmuebles en mercado primarios ha crecido hasta en un 50%, y en mercados secundarios y terciarios (con menos fondos de compradores y activos de menor calidad), el aumento ha sido considerablemente mayor. La caída en el precio de los activos es igualmente brutal y recién esta comenzando. Frente a estos factores, no se vislumbra recuperación a corto plazo de los mercados inmobiliarios. La crisis esta impactando sobre todas las regios y productos, y la falta de crédito presiona a los propietarios, a los compradores potenciales y a los desarrolladores en todo el país.

A lo largo de este año se profundizaran las dificultades de los propietarios de todos los tipos de bienes inmuebles, con tasas de morosidad aumentando rápidamente. Si se comprueba que los índices de ocupación de viviendas, oficinas y retail bajan en el transcurso del periodo 2009/2010, los propietarios no tendrán flujos de caja para afrontar sus cuotas hipotecarias.

Muchos de ellos, especialmente aquellos con préstamos originados en 2005/2007, que compraron a valores pico de mercado, habrán visto entonces evaporarse su participación en el capital de propiedades. Ante esta situación, muchos tendrán que decidir si aportan fondos propios adicionales, que en muchos casos no disponen, o pierden sus propiedades en manos de los prestamistas.

Dada la deflación de precios, en 2008 disminuyo mucho el apetito por comprar propiedades y en consecuencia el volumen de transacciones cayó abruptamente. El año cerró con un caída del 71% en las operaciones y se espera para 2009 una reducción de entre un 30 y 40% adicional.

Aun mas, de las transacciones que efectivamente se realizan, una buena parte es catalizada por propietarios que se ven obligados a vender sus bienes inmuebles debido a obligaciones hipotecarias que no pueden cancelar. Para aquellas situaciones donde no existe urgencia u obligación de vender, el problema central siguen siendo que aun no aceptan la brutal corrección a la baja de precios que ha ocurrido recientemente.

Así los propietarios directos de bienes inmuebles, a pesar de haberse producido perdidas de hasta el 40-50% del precio de sus propiedades siguen sobrevaluando sus bienes.

Los bancos y las instituciones financieras son reacios a ejecutar las hipotecas y a ajustar sus propiedades al valor de mercado y venderlas, pensando en la posibilidad de que las medidas de rescate del Gobierno pueden incrementar los valores de los activos en algún momento. A fin de evitar apoderarse de activos, los bancos ofrecen flexibilidad a corto plazo a compradores en dificultades.

Perspectivas

El año próximo será desafiante para la industria de Real Estate, ya que deberá superar los obstáculos que enfrenta la economía general. En el mejor de los casos, se espera una recuperación de la economía estadounidense en la segunda mitad del año y la reanudación del aumento de los puestos de trabajo hacia principios de 2010, lo que significa que esta industria en los Estados Unidos tiene por delante, al menos, otro año de dificultades (y tal vez más).

Es probable que la recuperación llegue en 2010, pero será progresiva y selectiva según el mercado. Primero lo harán aquellas áreas urbanas con mercados estables y maduros, con fundamentos económicos sólidos y una historia y perspectiva sostenida de demanda real de uso de los inmuebles.

En forma complementaria, la faltar relativa de nuevas construcciones abre una esperanza adicional. Con poco inventario nuevo en vista, la industria se introdujo en el receso económico actual en mejores condiciones que en toas ocasiones y debería recuperarse mas rápidamente que en el pasado, cuando la situación económica así lo permita. En este contexto las atracciones para invertir en Real Estate en los Estados Unidos son: la posibilidad de compras oportunistas durante los próximos 18 meses para el caso de mercados estables y maduros, precios bajos y retornos altos, comparables con algunos mercados emergentes, oportunidad para compradores líquidos y buena disposición capital; el país continua siendo el mercado de bienes inmobiliarios mas transparente, más líquido y mas grande del mundo.

Sin embargo, los desafíos para afrontar son: la deflación sostenida que impide verificar en que momento del ciclo se esta entrando, fuertes diferencias de precio entre la oferta y la demanda, que conducen a poco producto disponible en el mercado, una falta de resolución o tendencia cierta respecto a la recesión económica con continuas perdidas de puestos de trabajo y una falta de disponibilidad de crédito para la compra o refinanciación de activos.

Fuente: Revista Inversor Global, Junio 2009, Número 56 – Año 7, Página 26, www.inversorglobal.com.ar